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L’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 définit la résidence principale comme le logement occupé au moins 8 mois par an sauf pour des raisons professionnelles, de santé ou en cas de force majeure… soit par le locataire ou la personne avec laquelle il vit, soit par une personne à charge.

La location de la résidence principale à des touristes par le biais d’une plateforme internet, de type Airbnb, est possible dans la limite de 120 jours par an sans que le bailleur ait à effectuer des démarches particulières aux termes de l’article L631-7-1 alinéa 5 du Code de la construction et de l’habitation. Au-delà de ce seuil, le bailleur devra obtenir une autorisation de changement d’usage. Ainsi, si une personne souhaite proposer sa résidence principale à des touristes de passage, elle peut le faire directement en postant une annonce sur des sites internet type Airbnb ; la seule limite étant de ne pas la louer pour une durée excédant 120 jours. Depuis le 1er janvier 2019, la plateforme Airbnb, ainsi que d’autres plateformes, a mis en place un outil bloquant automatiquement les annonces dépassant la limite légale de 120 jours, pour les villes suivantes : Aix-en-Provence, Annecy, Bordeaux, Levallois-Perret, Lille, Lyon, Martigues, Menton, Neuilly-sur-Seine, Nice, Paris, Roquebrune-Cap-Martin, Saint-Cannat, Saint-Paul-de-Vence, Sète, Villeneuve-Loubet, Versailles.

Il est possible de louer plus de 120 jours si :
– Vous prouvez une absence de plus de 4 mois dans l’année pour un problème de santé, des raisons professionnelles ou un cas de force majeure – vous louez une chambre privée dans votre résidence principale. Les chambre d’hôte ne sont pas soumises à la limite des 120 jours
- Vous optez pour le bail Mobilité
- Vous changez l’usage et la destination de votre appartement

Instauré par la loi Elan du 23 novembre 2018, vous pouvez désormais louer votre résidence secondaire sur une plateforme de type Airbnb, au moyen d’un bail mobilité allant de 1 mois au minimum à 10 mois au maximum. C’est une alternative intéressante à la procédure de changement d’usage pour louer un logement en location saisonnière touristique

Avec le durcissement de la législation, si vous souhaitez louer votre bine plus de 120 jours par an, vous devez donner à votre bien un usage autre que l’habitation. Aux yeux de la loi chaque bien possède un usage et une destination. Pour louer en Airbnb toute l’année à Paris ou Bordeaux il faut donc que votre bien soit à usage commercial mais aussi que vous ayez la bonne destination. Vous devez alors procéder au changement de destination auprès de l’urbanisme à travers une déclaration préalable afin de passer à la catégorie “hébergement hôtelier et touristique".